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專家傳真－空軍官兵活動中心 地上權標案的啟示
工商時報【許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁，台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授】
眾所矚目的台北市仁愛路與復興南路交口，原空軍官兵活動中心的地上權標案（以下簡稱空官案），最後由元大銀行以權利金82.01億元得標，換算每坪地上權價格為719.69萬元，溢價二倍有餘，躍登地上權「地王」寶座。空官案如此高價標脫，值得探究！換言之，影響地上權價格的因素是什麼？
1.區位：空官案位於台北市仁愛路三段，福華飯店正對面，仁愛路與復興南路交口的角地，地點特優，區位絕佳。區位是無法複製的土地特色，好的區位將擁有源源不絕的獨佔地租。
2.面積：空官案土地面積為1139.51坪，台北市區千坪以上大面積建地非常稀有，更何況位在精華地段。大面積土地除可以降低平均建築成本，提高營建效率外，並有利於產品規劃，塑造高級商辦大樓。
3.容積率：容積率代表土地使用強度。容積率愈高，土地使用強度愈大，地上權價格愈高。空官案平均容積率516％，可以規劃作為商辦大樓。如果加計容積移轉40％，再加計不計入容積率之屋頂突出物、梯廳、機電設施、陽台等約60％，容積率可以再提高至1155％（即516％×1.4×1.6＝1155％）。亦即一坪土地可以興建11.55建坪，則推估未來樓地板面積可以高達1.3萬坪（不包括地下室停車位），足以容納企業總部辦公之用。
4.年地租：地上權人除於期初支付一筆權利金外，每年須另支付地租（空官案年地租為申報地價之4.5％）。因此，在年地租一定下，端視投標人所出權利金高低決定得標與否。故地上權價格就是權利金金額。國產署對4.5％地租的計算方式採1％浮動，3.5％固定。前者供國有土地繳納地價稅之用（公有土地非供公共使用者，仍須繳納地價稅，稅率統按1％計），後者始為公地之收益。經此一調整，使未來重新規定地價所造成年地租驟增之風險得以控制，致壽險、銀行在內的大型法人，紛紛重返地上權獵地行列。
5.地上權期限：地上權期限愈長，地上權價格愈高。現行地上權期限，由過去的50年，拉長為70年，接近建物的物理耐用年數，更符合投標者需求。
6.景氣氛圍：一般而言，房地產景氣時，地上權價格約為所有權價格的七成、八成；房地產不景氣時，地上權價格約為所有權價格的五成、六成。去年，房地產市場處於低迷，地上權標案流標者多，或以底價便宜標脫。今年，房地產市場稍微回溫，地上權標案標出者明顯增加，甚至如空官案高價標脫。
7.投標者需求：投標者如對標案強烈需求，志在必得，加價不斷增加，甚至以所有權價格競標地上權。
空官案是今年地上權標案的指標性個案，其對不動產市場的啟示如下：
其一，現行非公用且無預定用途的公有大面積土地以標售地上權為主，以避免土地閒置，並增加財政收入。空官案即是一例。因此，地上權標案會漸漸成為未來土地交易的新興市場。
其二，區位奇佳的土地，在天時（指房地產景氣）、地利（指土地區位優越）、人爭（指投標者競爭激烈）情況下，最後投標者常以所有權價格爭取地上權。
其三，標售地上權可以確保土地永久擁有，代代相傳。地上權期限內每年享受地租收入外，並於期初有一筆可觀的權利金進帳，未來尚可享有土地增值的好處。故未來地上權標案會由公有土地，擴及國營事業土地，再擴及民間私有土地。
其四，台灣有財力投標空官案者，屈指可數，形成少數特定人之間的「賽局」。標售制度無法像一般買賣可以討價還價，一旦開標，一翻兩瞪眼。因此投標者猜測對方可能出價而不斷加價，造成價格衝高。
其五，地上權標案的高價標脫，是否會牽動所有權價格上漲，值得觀察。最近陸版肥咖與美中貿易戰，帶動台商回鄉置產，加上空官案的點火效應，是否會造成房地產價格全面上漲，政府應密切注意。
卡管影響選情？ 專家：藍營大好機會
【台灣醒報記者楊蕓台北報導】教育部卡管是否衝擊年底選情？中山大學政治所教授廖達琪受訪時分析，若要影響全國選情，國民黨主席吳敦義應積極對管案表態，前立委廖正井也認同說，「吳身為在野黨黨主席，對執政黨錯誤的決策應要更強悍，不能總是無聲無息。」台灣世代基金會董事王智盛則認為不至於影響到年底大選，「管案不像年改或太陽花學運，屬長期、全國性的議題，對北部以外的縣市影響有限。」
廖達琪表示，管中閔案原本只屬於台大校內的事情，拖到現在演變成藍綠鬥爭、威權復辟等議題，最後以「拔管」終結，而教育部駁回的理由竟是基於「道德標準」，以現有法制無法說服大眾管為何不適任，社會憤怒情緒升高，她認為，「隨著卡管議題逐漸發酵，將會衝擊到民進黨年底選情。」
至於衝擊的力道有多大？廖達琪觀察，目前看來影響頂多在北部，中南部幾乎毫無動靜，未來關鍵則在吳敦義如何操作卡管議題，「吳敦義在這段時間幾乎沒有聲音，頂多看到藍委試圖反擊綠營卡管。」
廖達琪認為，卡管牌若要打得漂亮，吳敦義就應藉機取得議題主導權，把議題層次提高到威權復辟、大學自主等，如此才有可能帶動中南部選民意向，否則議題永遠只限於校園，影響的範圍恐怕也僅有北部而已；國民黨前立委廖正井受訪時也坦言，實在不解為何吳敦義在卡管議題上沒有好好發揮，「身為在野黨黨主席，對於執政黨錯誤的決策應該要更強悍一點，不能總是無聲無息。」
「卡管事件絕對會『全國性』衝擊民進黨年底選情。」廖正井表示，吳茂昆自己也有許多道德瑕疵，沒有資格做教育部長，更沒有資格駁回台大校長聘任案，「當然不只卡管，民進黨執政兩年來，種種政策已讓民意對民進黨失去信心，」他觀察，即使被認為是深綠的中南部選區，都開始有對民進黨不滿的聲音，且卡管早已不只是台大的事，畢竟全國各地都有大學，恐怕將「全國性」衝擊選情。
王智盛則認為不至於影響年底大選，因管中閔案不像年改或太陽花學運，屬長期、全國性的議題，對北部以外的縣市影響有限，「且距離年底選舉還有半年多，隨著時間拉長，議題影響力也會慢慢消失」；對國民黨來說，短期內的確有助凝聚士氣，「過去藍營欠缺凝聚選舉焦點的議題，卻在這波民進黨卡管上，難得砲火一致對外」，但從中長期來看，要影響到年底選舉，恐怕也沒那麼容易。
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